利多因素齊聚 商用不動產創下歷年新高紀錄
2021全年繳出1,588億元的好成績，突破去年交易總 額，年增12%，動能來自於科技傳產的自用需求， 佔整體交易量4成。2022年商辦發展還是以台北為主， 南港新增供給，雖然可能有同時間大量的供給壓力， 但在新A辦不足下，仍會帶動企業進駐遷移，不論是 市中心區移往南港，或是企業移出後，市中心區辦公 空缺填補，都可望帶動買賣租賃熱度；除台北外，新 北及台中在產業發展外擴下，辦公廠辦需求也都有望 提升。另外，投資台灣三大方案的延長，企業看好台 灣環境回流設廠，會持續帶動上下游供應鏈設廠、物 流倉儲需求動能，預估2022年工業地產仍強勁，但 仍要持續關注的變種病毒帶來的威脅以及央行第四波 及後續的信用管制政策，都可能造成市場變數。
經濟持續增溫 不動產、金融保險業與批發業將成火車頭
110年11月景氣對策信號綜合判斷分數為38分，燈號續呈紅燈；景氣領先指標、同時指標同步勁揚，反映經濟穩定增長。出口部分，受惠全球經濟回 穩，加以5G、車用電子等新興科技應用需求擴張，以及台商回流投資，帶動貿易、生產持續擴增；內需部分，國內疫情趨緩，批發、零售及餐飲業營 業額較去年同期擴增，且勞動市場就業狀況亦穩步改善，有助於民間消費擴張。
110年11月臺灣製造業採購經理人指數(PMI)自今年6月谷底攀升至59.5%；至於非製造業採購經理人指數(NMI)，已連續5個月擴張，指數續揚至 62.3%，為2014年8月創編以來最快擴張速度。兩項指標顯示廠商訂單回補，商業活動漸趨熱絡。 展望未來，國內外科技廠供應鏈加大在台投資，有助推升國內投資動能。營造暨不動產業、金融保險業與批發業有望呈擴張態勢。
北市辦公供給仍有限 租金表現穩定 內科廠辦需求高漲 企業積極卡位
本季台北市區辦公商圈的平均空置率雖稍有小幅上升，但 整體空置率還是維持在2%以下，來到1.95%，租金維持在 2,351元每坪，主要因為部分企業面臨升級新型態的辦公壓 力，需較大的辦公空間轉移到內湖、南港，或是較新的辦 公承租。從各等級辦公來看，B級辦公因受危老都更的影響， 承租戶搬遷，導致空置率上升至2.42%。展望2022年商辦 發展還是以台北為主，南港新增供給，雖然可能有同時間 大量的供給壓力，但在新A辦不足下，仍會帶動企業進駐 遷移，不論是市中心區移往南港，或是企業移出後，市中 心區辦公空缺填補，都可望帶動買賣租賃熱度。 內科市場部分，有大面積需求的企業，積極卡位內科廠辦， 甚至搶預租市場，平均小幅上漲至每坪1,206元，空置率在 3.19%。
北市整體辦公空置率維持在2%下 大面積廠辦需求增加 企業轉移舊宗
從各商圈來看，信義世貿、復興南京、敦北民生、 敦南商圈有小幅上升，分別1.59%、1.69%、 4.13%、1.51%，主要都有部分企業搬遷所導致 空置率變動，但除了敦北民生商圈，其餘商圈都 維持在2%以下，顯示出北市辦公市場還是持續 緊縮。統計2021年實價登錄已揭露資訊，台北 101大樓已出現連續一年租金行情維持在每坪 4,000元以上，而新光信義金融大樓也出現一筆 4,000元以上的行情。 內科市場，以舊宗段表現最為亮眼，平均租金在 每坪939元，空置率下降至4.40%，現階段企業 還是偏向大面積的廠辦，而文德及西湖所剩的空 置面積都屬於小坪數的，較難去化，企業轉向舊 宗段承租較大面積的廠辦。
原文出處：2021-Q4季報
文章來源：信義全球資產管理股份有限公司
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