國產署今日(21日)開標位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案，此次標售共11封標單，意外的是只有二家壽險金融業投標，包含新光人壽、華南金資產，其餘多數是建商，最後皇翔建設以約8.5億元權利金得標，高於底價約3.25億元，溢價率62%，換算每坪權利金單價約367萬元，創下台北市松山區權利金單價歷史新高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，本案標脫代表建設公司應持續看好市場對台北市核心商圈內的新辦公室需求，加上疫情對觀光產業衝擊大，該案規劃商辦可能性較高，租金預計可站穩2,000元並挑戰3,000元大關。而在目前疫情緊繃氛圍下，本案順利標脫也顯示精華區土地產品應仍可有一定的交易表現。
此地上權案位在正南京東路上，鄰近復興南京捷運站，周遭有微風南京商場、台北小巨蛋，更是辦公室林立的黃金地段。基地總面積232坪，建蔽率65%、容積率400%，換算每坪權利金單價367.4萬元，超過中壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元、以及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第七，更創下松山區歷史新高紀錄，在目前嚴峻疫情氛圍下，仍令人振奮。皇翔建設近年積極取得土地開發，其中台汽北站一案也改開發頂級商辦，此次得標則是自2012年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。
信義全球資產公司總經理柯宏安分析，本案位於台北核心的復興南京與敦北辦公商圈，今年Q1商圈空置率低於5%，是企業搶進熱區，而近年區域內幾筆地上權，包含中國人壽取得台北學苑原址、富邦人壽取得長春段土地、全球人壽取得國泰營區，也都擬興建全新辦公大樓，此外，去年富邦取得本案對面的王朝酒店，都可看出此區位的熱度。因此也看到附近屋齡超過30年的指標商辦租金有出現2,000元行情，加上本案旁邊的台北金融中心大樓已有2,500~2,900元水準，而中壽敦北總部所揭露租金也突破3,000元，甚至站上3,500元以上，因此本案若開發成辦公，即使基地規模不大，不易打造大坪數產品，但以目前市場需求，得標業者應該會挑戰3,000元租金大關。
本案標脫對於對商用市場的意義，總經理柯宏安解讀，土地與地上權看的是開發後的未來長期使用與租金收益，而市區商辦精華地段因辦公大樓屋齡多已老舊，少數新供給大樓又多為總部自用，面對企業對新穎辦公空間需求，供給顯然不足。此案規模雖非像信義計畫區的百億級大型地上權，能在目前本土疫情衝擊下成功標脫，仍是對辦公市場的一劑強心針，也預期此類精華區土地產品，建商在考量長期投資布局下，應仍會有一定的交易表現。
台北市松山區地上權標售歷年交易明細:
交易時間 | 標的名稱 | 購買者 | 總交易金額 | 土地持份面積 | 權利金單價 |
2021.06 | 敦化段二小段 | 皇翔建設 | 8.54 億元 | 232.32 坪 | 367.4 萬元 |
2013.11 | 寶清段地上權 | 潤泰創新 | 17.11 億元 | 484.30 坪 | 353.3 萬元 |
2013.11 | 台北學苑 | 中國人壽 | 141.68 億元 | 4050.17 坪 | 349.8 萬元 |
2020.06 | 國泰營區地上權70年 | 全球人壽 | 97.80 億元 | 2982.00 坪 | 328.0 萬元 |
2012.07 | 民生段地上權 | 吉美建設 | 6.69 億元 | 365.40 坪 | 183.1 萬元 |
2013.05 | 敦化段公辦都更地上權 | 寶路營造 | 22.80 億元 | 1328.58 坪 | 171.6 萬元 |
2014.01 | 民生段(玉山總部) | 冠德 | 28.50 億元 | 1836.78 坪 | 155.2 萬元 |
資料來源:信義全球資產公司整理、公開資訊觀測站
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